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28.1.10

买屋需要的情报: 房貸配套

刚打算要买屋子, BLR就跟着要上...手脚慢就是这样咯!!! 以下是关于最近的房貸配套,让大家看看..
[Information From 投資致富 ]
隨著國行的指示也包括外資銀行,除了少數一或兩間外資銀行暫時未配合,本地商業銀行及外資銀行在本地的分行,已在2010年1月2日起採納新的措施,劃一產業貸款配套利率;同時,不像過去一樣優惠客戶,包括吸納貸款合約的律師費及印花稅等開銷。
考慮產業價格類型地點及貸款數額
當然,基本借貸率(BLR,目前是5.55%)減1.8%只是一個基准,本地一些主要銀行,如馬來亞銀行(MAYBANK,1155,主板金融組)設定的條件尚包括,以產業價格、貸款數額、產業類型、產業所在地點,作為批准申請者的考量。
假如產業價格在20萬、25萬令吉以上,而且產業坐落在熱門地點,個人條件符合,基本借貸率減1.8%獲批的可能性相當高。
另外,產業價格只要不少過10萬令吉,貸款申請者,一般也可以獲得基本借貸率減1.6%的配套。
所謂的熱門地點,巴生河流域是其中之一,另外,銀行考量的其他因素尚包括產業類型、產業屬於哪一個發展計劃等等。
有地房產最吃香
關於產業類型的問題,有地房產終始還是吃香,多家銀行貸款部的職員都這樣認為,如果產業所在地點不在熱門區,或者是產業類型增值潛能不大,銀行提供的貸款利率,甚至是基本借貸率+零(目前是5.55%+0)。
話雖然這樣說,貸款配套依然相當多元化,各家銀行創意百出,儘所能推出吸引客戶的貸款配套。
馬銀行:利率胥視申請者條件
以馬銀行為例,這間銀行最新的3個貸款配套(供住宅產業的業主申請),分為首3年3.75%、首5年4.85%,以及首10年5.85%,隨後是基本借貸率減1.8%。
這幾個貸款配套,有效期從2010年1月1日至2010年6月30日,以目前的基本借貸率5.55%(BLR)為基礎,5.55%基貸率是從2009年3月3日起生效至今。
由於銀行不吸納貸款合約的律師費與印花稅等開銷,因此,產業貸款的鎖定期,從原有的5年縮短為3年。
此外,消費者是否能領取更優惠的利率,以個別人士的財務能力、貸款的數額、銀行的長期忠誠客戶作為衡量標準,符合貸款條件者,可獲得最高90%的融資,償還期限最高30年或65歲。
讀者反應
貸款利率變相上升
周先生說,他最近打算購買一間共管公寓,向多家銀行瞭解房屋貸款的詳情後,獲知商業銀行的貸款配套或貸款利率,如今被統一為基本借貸率減1.8%,根據他所收到的訊息,這是國家銀行的指示,以確保商業銀行不要競相削價,展開惡性競爭。
銀行貸款部的職員指出,假如個人財務條件優厚,或許可以領取基本借貸率減1.9%的貸款配套。
他在向朋友瞭解後,獲知一些朋友和同學在2009年12月之前購買房屋、而且有申請房屋貸款,他們普遍獲得的房屋貸款利率是基本借貸率減2.1%或2%。
他說,如此一來,消費者的貸款配套選擇豈不是變相減少?
周先生所反映的情況的確是這樣,一些商業銀行在2009年11月開始,普遍調高貸款配套利率,當然,也有一些消費者在2009年12月,依然申請到基本借貸率減2%的貸款配套。
銀行貸款部職員指出,基本借貸率減1.8%,其實算是不錯的借貸率,有些商業銀行甚至規定貸款額不到20萬令吉,只能取得基本借貸率減1.6%或1.5%的利率。
貸款額高才有優惠利率
另外,一些商業銀行則規定貸款25萬令吉以上者,才可能取得基本借貸率減1.8%、1.9%或2%的優惠利率。
2009年6、7月間,有些貸款者取得基本借貸率減2.3%的貸款配套,當然,這些是貸款數額較高的申請者,而且此項優惠期維持不久。
個人申請者,能否取得優惠利率,除了貸款數額,還要看個人的財務狀況、償付能力,以及所購買的產業是否理想單位,這些都是關鍵因素。
基本借貸率減一個百分比的貸款利率,主要是近幾年的事,在那之前,人們購買產業、申請貸款,獲得的不是固定利率配套,可能就是基本借貸率加一個百分比的貸款利率(在2008年10月之前,基本借貸率為6.75%,如果再加0.5%或1,貸款利率提高至7.25%或7.75%),當然,那個年代的定期存款利率也比較高。
大眾銀行:伸縮配套省開銷
大眾銀行(PBBANK,1295,主板金融組)推出伸縮性的房屋貸款配套,強調提供增值利益、節省更多開銷。
免費個人意外保險1年
其特點:包括房屋貸款保險與律師費在內,幾乎可以取得高達100%的融資,分期付款期高達40年或可以延長至70歲、在貸款期間、免費1萬令吉個人意外保險1年,優惠期從2010年1月1日至12月31日。
這間銀行的房屋貸款配套有傳統的房貸計劃,以及與來往賬戶掛鉤的配套,其中傳統的房貸計劃分為貸款額少過5萬令吉,貸款期全程是基本借貸率減1.3%,貸款5萬至10萬令吉,在貸款期間,可享有基本借貸率減1.6%。
另外,貸款額若超過10萬令吉,可獲得基本借貸率減1.8%的貸款利率。此外,另一個供選擇的配套是第一年基本借貸率減2.55%、第二至第5年,基本借貸率減1.60%,接下來是基本借貸率減1.8%。
還有一個是與來往賬項掛鉤的貸款配套,客戶若貸款數額在10萬令吉或更高數目,貸款期間,可享有基本借貸率減1.6%,或者是另一個配套,分別是第一年基本借貸率減2.35%、第二至第5年,基本借貸率減1.40%,接下來是基本借貸率減1.6%。
維持5年鎖定期
當然,這些貸款配套,銀行都不承擔貸款合約律師費與印花稅等開銷;不過,大眾銀行依然維持5年的鎖定期措施。
根據瞭解,銀行會給予一些付款紀錄良好、財務能力強穩的客戶基本借貸率減1.9%的貸款配套利率;因此,貸款全期獲得基本借貸率減2.4%、2.3%、2.2%、2.1%,甚至是2%應該是去年或之前的事。
興業銀行:利率以貸款數額為基礎
興業銀行過去在產業貸款業務的發展保持平穩,與其他商業銀行比較,攻勢可能不凌厲,但最新的貸款配套也有其獨特之處。
同樣是沒有吸納貸款合約律師費與印花稅,貸款配套利率是以貸款數額為基礎,貸款數額在10萬至20萬令吉之間,房屋貸款保險(MRTA)也加入貸款配套,貸款利率是基本借貸率減1.6%,如果不包括房屋貸款保險則是基本借貸率減1.5%。
貸款逾50萬可獲BLR減1.8%
另外,貸款數額如果在20萬至50萬令吉之間,可獲得基本借貸率減1.7%(包括房屋貸款保險),如果房屋貸款保險沒有加入貸款配套,則是基本借貸率減1.6%。
如果貸款數額超過50萬令吉,可以獲得基本借貸率減1.8%,沒有加入房屋貸款保險的房貸配套,則是基本借貸率減1.7%。
另一種獲特別考量的情況是,如果申請者是銀行的長期或忠誠客戶,分行經理可以給予較優惠利率。譬如貸款數額在10萬至20萬令吉之間,房屋貸款保險(MRTA)也加入貸款配套,貸款利率是基本借貸率減1.7%,如果不包括房屋貸款保險,則是基本借貸率減1.6%。
另外,貸款數額如果在20萬至50萬令吉之間,可獲得基本借貸率減1.8%(包括房屋貸款保險),如果房屋貸款保險沒有加入貸款配套,則是基本借貸率減1.7%。
如果貸款數額超過50萬令吉,可以獲得基本借貸率減1.9%,沒有加入房屋貸款保險的房貸配套,則是基本借貸率減1.8%。
這些貸款配套的鎖定期分別是3年,假如在首3年內償清貸款,罰款是貸款數額的3%、或5000令吉,以高者為准。
申請貸款者可獲的貸款年限,以個人的職業做為考量基礎,譬如受薪者,貸款的分期最高可以延長到65歲、創業者獲考慮延長到70歲,以此類推。
國貿銀行:定存利率加1.25%
國貿銀行不久前推出革新、與定期存款利率掛鉤的房貸配套,其消費者銀行業務抵押貸款部主管特蕾茜說:“我們在2009年11月3日,推出超簡易123房貸定期存款配套,主要是採用12個月的定期存款利率加1.25%,就是2.5%+1.25%=3.75%的貸款配套。
最透明化配套
“為何我們稱之為最透明化的配套,主要是因為大家都曉得定期存款率,與基本借貸率的情況比較不一樣,裡邊有比較多特色。”
提及這個新的貸款配套如何輔助國貿銀行現有的房屋貸款配套,特蕾茜說,國貿銀行仍提供90至95%的融資,視申請者的條件。
“我們的定期存款房屋貸款配套,目前鎖定20萬令吉以上的房屋,而且是已經完工及再融資的房貸。”
關於再融資貸款配套,則有一個簡易的申請程序,名為簡易文件,主要是客戶已經有貸款紀錄,銀行只需要客戶的大馬卡及之前的貸款獻議文件副本,貸款的期限高達30年或70歲,視何者為先。
定期存款房貸與基本借貸率的房屋貸款配套機制類似,利息的計算法以每日計。
此外,銀行也提供伸縮性安排,擁有超容易的123伸縮特點,以輔助這個新的定期存款房貸計劃,讓客戶有一個透明及競爭性的貸款利率,以及可以伸縮性從來往賬項提款。
以定存利率作基礎較穩定
至於新的房貸產品是否對客戶造成混亂,因為他們需要弄清楚固定和浮動貸款配套,浮動貸款配套受到基本借貸利率波動的影響,不久前有些銀行推出銀行同業拆息率加1%的貸款,現在又有新的定期存款房屋貸款配套。
特蕾茜認為,這不會造成客戶困擾,因為每個人瞭解定期存款率,以基本借貸率為例,人們曉得房屋貸款與基本借貸率掛鉤;不過,他們可能不曉得基本借貸率是波動的,影響房貸率的走勢,銀行大廳一般會掛上最新的定期存款利率,目前,12個月的定存利率是2.5%。
如果與基本借貸率比較,定期存款率相對來說比較穩定,客戶也比較容易預測,最新一次調整定期存款率是2009年2月的事,12個月定期存款率,從3.7%調低至2.5%。
渣打銀行:銀行同業拆息率配套
渣打銀行認為,這間銀行提供的銀行同業拆息率,是一項革新的房屋貸款配套,貸款利率以銀行同業拆息率(KLIBOR)為基礎,以2010年1月1日的KLIBOR2.17%為准,貸款配套可能是2.17%+1%至1.5%(假設),視貸款者申請的數額、申請者的條件等等。
銀行同業拆息率貸款配套,是一個反映當下市況的配套,貸款利率與銀行同業拆息率掛鉤,提供預付便利,以減少貸款本金。
與基本借貸率比較,銀行同業拆息率比較低,走勢平穩,右表反映出過去幾年,銀行同業拆息率比基本借貸率低。

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