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12.7.13

QE效应 > 房地产泡沫? > 你在想着what is next ? :D

最近在投资论坛里讨论的很热烈!! 房地产崩盘,股市会怎样又怎样。看了以下两个文章,就明白多了点。

崩溃的房地产...很吓人的题目。。。去年看到大家讨论着的时候,刚刚好让我遇上一件cash flow positive的office.就在有点但心下买了下来(3年合约,之前已经租了六年,今年是第七年了是中国很大的公司)但是房地产到先在还好好。


今年三月又定了一间排屋,两年后拿屋兼开始供屋(RM2k+ per month). 讲真的,看到大家的讨论有点担心。。。但是算来算去,最糟的结果也应该还好。

  • 租金真的会下的很厉害吗?如果下过25%那我的cash flow 就negative 了。
  • BLR 上到8% ? 如租金一样,那就少了cash flow positive 的进账。 如果BLR 上到10%就开始贴钱。但是去到10%的话。。。我也不知道马来西亚的经济会变成怎样了。
  • 没租客。。。很小机会吧?经济不好,还是要读大学吧?中国的大公司关掉?有可能,但是机会也很小。换地方租,比较有机会。(但是几年前用了 150K来装修,没可能就这样搬掉吧?)
  • 最危险的是两年后的排屋了,打算屋子建好了,好价就卖掉。哈哈,如果价钱不好,那就自住了(让母亲住新屋子)。危机是不可没有工作收入。(以目前的工作收入来讲,可以供的很舒服。因为没commitment)。
  • 如果屋价没掉20%以上,卖掉还是够给Housing Loan

  • 后路是:(以下被动收入拿来顶一两年是没问题,还有时间贱卖)

    • 稳定的太阳能收入
    • REIT的股息
    • 基金和EPF做backup ( account 2 买屋钱还没用掉)
    • 迟些会先抵押祖屋,然后拿几百千来放这flexi loan account. 来做backup 和等待机会。(看来姐姐不同意哦。。 >_< )
    • 尽量把赚钱的本领提高
    • 收足够的现金来过冬


    大约就是这样的后路。至于投资方向就是continue投资太阳能,股票就买高股息和投资自己的脑袋和健康。
    多一两年后看故事怎样发展啦。。。怕还是要走下去,真的发生才来打算。祝大家袋袋平安!!

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    QE效应

    为何国家央行一直印钞票?

    首先,大家必须了解什么是经济衰退。当许多人失业,因此导致人们的消费能力下降,人们的信心下降,人们把手上的钱收起来不用,不要花钱。这样的情况导致企业的产品没人购买,企业面临亏钱破产,从而将有更多的人失业。如此的现象一直恶性循环下去,这就是经济衰退!

    在世界经济历史里,世界各国第一次在1930年代遭遇了全球性的经济衰退。当时企业面临倒闭,人民失业没钱花,低水平的消费导致更多的企业倒闭。全球的政治领袖在这样恶劣的环境下都束手无策。后来,出现了一名英国的经济学家凯恩斯,他提出了一个史无前例的构思,他建议:国家政府应该聘请大量的人工作,这样失业率降低了,人们有了工作有了钱,信心建立起来了就会花钱消费。这样就能拯救一滩死水的经济。

    可是,政府聘请工人的支出从何而来?凯恩斯的答案是:印钞票!后来,世界的经济也因为新资金的流入而慢慢的复活了。

    从此以后,国家一旦遇到经济衰退或入不敷支的时候,国家领导人都会想到使用印钞票的策略来刺激经济。

    当2008年世界各国面对前无史例的金融海啸时, 美国政府当然也想到要通过印钞票来拯救经济!这也是大家所知道的[量化宽松政策]。

    QE将要退场

    QE在未来的日子里将会退场,这意味着全球的资金由松转紧。当资金从松转紧时会出现怎样的效应呢?我们将要回到历史中寻找答案!

    1993年,美国曾经收紧资金并调高利率。当时出现的连锁效应是股市,债市,黄金,房地产和原物料市场大崩盘。

    过去在正常的情况下,股市和债市总是背道而驰。这是因为债市受到投资者的热捧时,资金将会留入债市,从而导致股市无人问津。可是,当QE推出后,热钱更多了,股市与债市各有资金流入,竟然同步上涨。同时,黄金价格也大幅的上升。由于货币产生了宽松效应,所以股市,债市和黄金的上涨皆有可能是走资金行情。

    目前,黄金已经先行下跌,原物料市场也都表现不佳。美国的十年期公债也频频下跌。显然地,资金已从中流出。在未来的日子里,股市极可能出现下滑现象。

    Vanness Yong乐投资 专稿,转载请注明!)

    房地产泡沫?

    科技泡沫

    1999年,人类担心当2000年到临时,军事设备,人造卫星,飞机,医疗仪器及一切和电脑有链接的设备将全部失灵。因为电脑专家预测,一种名为千年虫的病毒将会发生。

    为何千年虫会出现?在早期,电脑的记忆体成本高,为了降低制作成本,所以大部分的电脑程序的年份就只有两位数,即将【1999】年简称成【99】年。可是一旦到了2000年,问题就会发生,因为【99】不能进位成为【100】。这将导致电脑停顿操作,这也是大家所熟悉的千年虫!

    人类因为担心千年虫的发生,因此人类纷纷更换电脑软件和硬件。如此一来,产生了巨大的电脑需求,这构成了一个巨大的商机。电脑业者为了能抢到更高的市占率,纷纷扩大产能加建厂房。加入电脑行业成为了当时年轻人的风气,电脑业被认为是最具有前景的选择。当时,人类对电脑科技资讯行业都充满了美丽的憧憬。行内行外人都一致认为互联网是优质的投资选择,于是互联网大行其道,公司也在各地上市并受到投资人的热捧。股民将数以万计的金钱投入科技公司,公司股价更是频频告捷。

    最后,千年虫没出现,互联网的功能也没大家想像中的完美,泡沫爆破了!电脑业者产能过盛,导致供多予求。业者面临财务问题,大量资讯科技人才失业。上市公司股价更是跌跌不休,吞噬了股民的血汗钱。

    石油泡沫

    1970年代,全球面临了石油危机。危机始于中东石油国家决定通过减少石油生产量来提高石油价格,目的是要抗议美国支持以色列。但是,当石油涨价后,炒作者借助全球媒体的力量不断地散播石油短缺的恐慌。

    人人都担心地球上的石油储存量不足够应付人类未来的需求,因此进一步地提高石油价格。当石油价格不断地往上狂涨后,欧美石油公司为了赚取更多的利润,他们不断地开发新的油田。新发现的油田不属于中东石油国,而且欧美公司以极快的速度生产石油,这样一来就打破了中东国家的石油垄断格局。中东国家如果再坚持减产,钱将让其他国家赚取。中东石油国不愿意吃亏,所以也纷纷增加产量。

    终于,石油产量过盛,供过于求,石油价格跌势一发不可收拾,一直从80年代初跌至20世纪结束为止,导致多数石油公司都面临破产问题。

    房地产是泡沫吗?

    从以上的两个泡沫,我们可以得出简单的结论,泡沫的形成往往是因为人类的情绪所造成。情绪把现实和事实越拉越远,因此导致供需不平衡而促使泡沫爆破!

    98年金融风暴后,大马房地产触底反弹后一直属于上升趋势。目前,大马人买屋子的原因不再是基本需求,而是他们统统担忧屋子的价格将走得更高,以后要花更大笔的金钱来买屋,这是一种感觉一种情绪。房地产的巨大需求出现和推高房地产价格的正是这种情绪!发展商也一直扩大房屋产能而频频兴建房屋公寓。更有业外者将公司业务转型投入房地产想要分得。发展商新推出的房屋计划尚未真正竣工,投资人已将其一扫而空。房地产是不是泡沫?供多于求的现象发生了吗?时间将证明一切!

    Vanness Yong乐投资 专稿,转载请注明!)

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