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13.8.13

吴明权:掌握关键带来诱人回酬 3条件精明投资产业

每个投资者都想在最低时买进,最高时卖出。只是没有人能掌握所谓的最高和最低,也没有人知道目前的价格是否已达谷底或顶峰。

我们在精明投资联盟以及B.I.G Plots有限公司举办的土地发展及投资专业课程上,访问了MCT财团有限公司执行董事吴明权。

吴明权热爱房地产,本身既是发展商,也是投资者;除了主导公司的新房产计划,他也积极投资不同的房地产。

对于产业投资者来说,入场时机并不需要考量市场行情好坏,只要掌握相关键要素,就能作出精明投资,为自己带来诱人回酬。

以我多年在产业发展的经验,总结出投资产业的3大条件。

我们要谨记一点,就是随时为最糟糕的环境做好准备。

产业投资第一大条件,是投资者必须要以对的价钱买入对的产业。

随时做好准备

在决定买入产业之前,投资者必须做好功课,了解该投资项目是否处在理想位置、价钱是否合理,同时也要考量入住率。

目前,住宅和商业类型产业目前是市场主流,占产业市场75%的份额。

投资产业是一项长线投资,要长时间才能看到回酬。

最重要的是,要多下心思做功课,方能为自己计划一项良好投资。

租金回酬要高过贷款利息,这是产业投资的第二大要诀。

目前,银行贷款利息为4.2%至4.6%,投资产业的租金回酬就要有5至6%,就能轻易抵消银行贷款利息。

在投资产业之前,要确定自己有两年的储备金,方能在恶劣环境下打长线战。

我建议投资者,不妨可从银行贷款中筹措储备资金,有机会就将贷款数额拉到顶限。

申请贷款须考虑能力顶限

以一名已有20万令吉储备金,要投资100万令吉的房产项目的投资者为例。

该名投资者在申请贷款之际,应当在容许的情况下将贷款数额拉到100万令吉水平,而不是仅贷款80万令吉。

投资者应该将这20万令吉作为储备金,而不是将悉数投入,这才是一项精明投资。

勿过度负债

在向银行申请贷款之际,我想提醒一下,申请者要以能力顶限(Maximum Gearing)水平为前提,而不是过度负债。

因此,假设投资者在经济萧条不幸面临零租客、银行提高利息的窘境,这笔储备金可让投资者度过1年难关。

另一方面,投资者也可和银行作出商量,先偿还利息,不还本金,将贷款期再拉长6个月。

即使在最坏的情况下,人们仍能咬紧牙根应对挑战。

MCT财团推出20亿元工程项目

吴明权为MCT财团有限公司执行董事,95年与兄长和伙伴开始从事建筑业务,设计和承包建筑和土木工程建设。

2005年,这个从土木工程出身的班底,一起投入产业建筑业务。

MCT财团有限公司计划今年推出总发展价值高达20亿令吉的工程项目,发展项目地点主要在USJ、赛城(Cyberjaya)及柔佛Medini。

目前,该公司正积极为旗下950英亩地库进行发展,当中有773英亩处在巴生谷,剩余177英亩则位于柔佛,总发展价值高达170亿令吉,预计10年内完全发展。

报道:蔡幸仪

copy from http://www.nanyang.com/node/541341?tid=691

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不约而同的看来我的后路跟这文章差不多:http://sinpeow.blogspot.com/2013/07/qe-what-is-next-d.html 

但是在这文章里学多了一点:

  • 投资者也可和银行作出商量,先偿还利息,不还本金,将贷款期再拉长6个月。(在论坛看到可以refinance然后前三年只是给利息而已)

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