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13.2.14

给房产投资者的初学者的忠告

龙虾大大另外一篇精品 :
http://cforum.cari.com.my/forum.php?mod=viewthread&tid=3322398

买屋子,不同买iphxne,有钱,去去专卖店就可带回家。
很久以前我就强调,房屋买卖,也是种学问。不过大家的时间包括我的时间都比较紧张。而且得空的时候,人们需要扮好人,没有那么得空解释房屋买卖的来龙去脉,实际上要解释也不是可以解释清楚的。很多东西需要实践才能领悟。

1)agent环节
买屋子,尤其是买二手屋子,会有offer letter/booking form这种东西。有些比较聪明的人,会手写加条文,the earnest money is fully refundable if the buyer cannot secure loan.
这其实是不够的。应该写成the earnest money is fully refundable if the loan is not approved or the approved loan is not favorable to buyer.
最低限度,都应该写成the earnest money is fully refundable if the buyer cannot get 90% loan of the selling price without any additional condition.
有些agent拒绝第二种条文,因为favor不favor的定义很大,而且是买家决定的。
做些思想工作-催眠他,其实我很想买的。但是我听见我朋友的case hoh。他拿到loan,但是银行的offer letter规定一定要guarantor,他是孤儿,举目无亲,没有女朋友。结果earnest money拿不回。我也怕这样,万一他只借70%给我,或者规定我要拿20k fd压底,我不懂哪里挖钱出来凑数。
通情达理,不是以骗钱为生,又想做sales的agent会同意。他会去解释给卖家听。
这个世界,有一种老千,专门吃这种钱。他们看到买的人好像很有钱,电话探听到就不要屌了。听到好像很穷,刚刚好可以买屋子的。shuk一声立即出现,因为他知道这个二手屋售价500千,valuation firm的value才400千。对方99%借不到足够的钱。然后就是和卖家瓜分那3% earnest money的时候了。
这个世界,什么鳄鱼都有。他们不做有钱人和听起来聪明的人生意的。他们做那些blur blur人的生意。
有时候有些初学者,看到广告有便宜的屋子。但是call过去对方说卖了。有两个可能,有时候便宜的屋子很热门,登广告1天就可以卖了。第二个可能是,他根本没有这个屋子,他纯粹是挂出去增加自己知名度,或者有同一区的卖家会看到广告认为他很熟这边,然后给物件他卖。
在买屋子的环节,谨记财不入急门。正常的生意,大家都有心去做的,如果有一方是很勉强,态度很硬的。要知道,有时候不是这单交易能不能赚钱,是自己有没有缘分赚这笔钱。
大凡中招的人,心理上不是有心急,轻率的倾向,就是太过信任“专业人士”。
做买卖,不能紧张。是你的,就是你的,不是你的,就不是你的。
如果给我一笔买卖,100万的屋子卖60万而已,我手上只有50万的现金。而我又没有其余管道集资。offer letter对方不给加回款条文,我不会买。
这是陷阱,不是陷阱,不重要。很多人以为,赚钱的机会是在市场上,稍纵即逝。这是对的。但是最重要的是还是自身状况。外面稍纵即逝的机会会再出现然后再稍纵即逝的。

2)银行
有的银行比较容易借钱,有的银行比较难借。有时候比较容易借,有时候比较难。
现在很多银行有捆绑合约,捆绑valuer firm,捆绑律师楼。因为银行要分成里面的利益,不是每个firm都可以做panel的。当然,绝对不是高效率的firm才会变成panel,是和银行有特殊“关系”的才会变成panel。
捆绑越少的银行越好。但是有些银行规定,你要买我的mrta,我才给你-2.3的利息,不然是-2.2,甚至会说,你不买直接reject掉。
mrta对销售人员和银行来说利益很大。一笔loan,sales可能只有0.3%的commission, mrta的commission高很多。而且有时候有些银行根本没有basic commission,要hit到全部的target才有高额commission或者bonus。
银行offer letter里面的条款,是可以商量的。过去容易借钱的时候,还可以拿另外一家银行的offer letter来match,match到更好的tnc出来。banker们会相当勤劳,因为他们有最低贷款/信用卡/保险销售额。只要签到约,他们的target压力其中一边会轻掉。
申请银行贷款,不能只申请一家,最少要同时申请3家。
如果agent帮申请,不但要agent去做,自己也要去申请贷款。
申请不批准,可以appeal,其他银行有什么存款,或者一辆供完的车,或者一张高等教育文凭,photocopy一份,交给banker再申请过。
又或者批准了,但是申请90%,才借80%而已,或者死逼你买mrta。也可以再appeal一下。你复印东西够了,其余东西银行销售人员会做。
可能,银行会出一个offer letter,说好吧,你不用买我们的mrta,你用我们的信用卡好了。利息维持blr-2.3%。
又或者,银行会出offer letter说,你的贷款批准,但是前提是你必须开我们公司的current account和买最低值RM1000,5年的mrta。
很多人不知道,有的银行看到你有200k存款,他会把200k/20/12,=RM833当成是你的income,这样算dsr的时候你的income就高了。这个就是为什么过去有些人可以拿到收入100%的贷款。(银行会认为他的收入低报)现在其实还有这种东西,不过比较隐蔽了。
银行的算法,信用卡上个月用RM2000。你的commitment就多了RM100,这个是算5%的。可能会影响到借90%的贷款。(就算每月还清,只要看到这个balance出现在ccris上,就会被银行审批部门拿来算。)
为了避免ccris上出现这种问题,贷款前不妨停用信用卡一个月。
ccris是非常重要的。不要小看ccris,ccris最好全部是0,代表你还款准时。如果过去的一年,你每次都找清信用卡的钱,就是有一个,你迟了due date一天,其实你隔天也是还清了的。ccris上出现一个1字。贷款立即从90%去到80%。最多借80%而已。
很多东西,都是可以商量的。资料给越多,过关机会越大。如果本身资料不够,尝试提升自己。
3)律师
现在很多律师lcly,顾客出了钱,不单要看律师做大爷,自己还要做孙子接受指教。
如果亲朋戚友打听到好的律师楼那是最好的。如果没有,自己去找,找到个不懂怎么样的。就要很勤力的follow up进展。不要怕别人嫌你烦,就是要别人知道你烦!
在这个社会上,我们不能经常做好人,做大家喜欢的人。有时候,我们要做大家不喜欢的人。
最好e-mail/whatsapp沟通,如果对方是那种不喜欢写信的人,必须看得更紧。
一个snp,3+1。如果超过4个月,卖家绝对有权取消掉整个交易,这不止是要给late interest的问题,也不是只有白白给installment的问题,还有交易可能被取消,10% deposit可以被废掉的问题。
一般来讲,
第一个月尾~月头,必须拿到对方银行出的redemption statement。
第二个月尾,自己的银行是肯定能够出第一笔钱给卖家的银行。
第三个月尾,就是算清全部水电费,然后要自己的银行出最后一笔钱给卖家,然后拿锁匙。
不管律师说现在要拿什么documents去stamping也好,去哪个政府部门注册也好。你需要一个进度。如果律师讲consent那边停住了,问几时交过去的。如果他做着各种search,也要了解一下。有时候文件/钱在各方里面转来转去,其中一个接到大case,直接把律师费10k以下的放进抽屉里面,等某年某日某方提醒才拿出来处理。
不知道进度的作业,99%是无法准时交到成果的作业。
律师其实并没有亲自处理这种文件,一般上是conveyancing clerk做的。律师是分派工作,检查确保做对,确保进度。
可以直接和conveyancing clerk沟通。如果你的律师楼那边不给资历比较浅,通常比较老实的conveyancing clerk沟通,这个律师身上一定有大便的。
一个做事效率高,干干净净的律师,不怕给client知道现在什么进度,intercom一下问外面那个,clerk翻翻文件,就知道什么文件是dispatch多少号送出去的。很容易吧了。开始做时,一星期问一次。一迟,天天问。
我们的学校有体制上的缺陷。基本上教育出来的是一大堆学了很多东西,不过重要的又什么都不知道的人。
这些东西只能靠自学。

我已经很简单的写了几个point出来。基本上讲了几个要点而已。详细的,具体操作流程,就太长了。
简单来说,为了防止阴沟里翻船,做人要注重细节。

2 comments:

  1. 谢谢分享,对房产新手很有用的资讯,看来要顺利买到好房产,多少也需要运气的眷顾,找到好楼盘,好律师,好代理 >_<

    ReplyDelete
  2. 发生什么事都是好事,都是让我们学习了。YY也花了一笔钱和时间学了很多在购买廉价屋上。

    但是可以透过他人的故事来学习那时间和金钱上比较省了。呵呵

    ReplyDelete

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