吴明权：掌握关键带来诱人回酬 3条件精明投资产业

每个投资者都想在最低时买进，最高时卖出。只是没有人能掌握所谓的最高和最低，也没有人知道目前的价格是否已达谷底或顶峰。

我们在精明投资联盟以及B.I.G Plots有限公司举办的土地发展及投资专业课程上，访问了MCT财团有限公司执行董事吴明权。

吴明权热爱房地产，本身既是发展商，也是投资者；除了主导公司的新房产计划，他也积极投资不同的房地产。

对于产业投资者来说，入场时机并不需要考量市场行情好坏，只要掌握相关键要素，就能作出精明投资，为自己带来诱人回酬。

以我多年在产业发展的经验，总结出投资产业的3大条件。

我们要谨记一点，就是随时为最糟糕的环境做好准备。

产业投资第一大条件，是投资者必须要以对的价钱买入对的产业。

随时做好准备

在决定买入产业之前，投资者必须做好功课，了解该投资项目是否处在理想位置、价钱是否合理，同时也要考量入住率。

目前，住宅和商业类型产业目前是市场主流，占产业市场75%的份额。

投资产业是一项长线投资，要长时间才能看到回酬。

最重要的是，要多下心思做功课，方能为自己计划一项良好投资。

租金回酬要高过贷款利息，这是产业投资的第二大要诀。

目前，银行贷款利息为4.2%至4.6%，投资产业的租金回酬就要有5至6%，就能轻易抵消银行贷款利息。

在投资产业之前，要确定自己有两年的储备金，方能在恶劣环境下打长线战。

我建议投资者，不妨可从银行贷款中筹措储备资金，有机会就将贷款数额拉到顶限。

申请贷款须考虑能力顶限

以一名已有20万令吉储备金，要投资100万令吉的房产项目的投资者为例。

该名投资者在申请贷款之际，应当在容许的情况下将贷款数额拉到100万令吉水平，而不是仅贷款80万令吉。

投资者应该将这20万令吉作为储备金，而不是将悉数投入，这才是一项精明投资。

勿过度负债

在向银行申请贷款之际，我想提醒一下，申请者要以能力顶限（Maximum Gearing）水平为前提，而不是过度负债。

因此，假设投资者在经济萧条不幸面临零租客、银行提高利息的窘境，这笔储备金可让投资者度过1年难关。

另一方面，投资者也可和银行作出商量，先偿还利息，不还本金，将贷款期再拉长6个月。

即使在最坏的情况下，人们仍能咬紧牙根应对挑战。

MCT财团推出20亿元工程项目

吴明权为MCT财团有限公司执行董事，95年与兄长和伙伴开始从事建筑业务，设计和承包建筑和土木工程建设。

2005年，这个从土木工程出身的班底，一起投入产业建筑业务。

MCT财团有限公司计划今年推出总发展价值高达20亿令吉的工程项目，发展项目地点主要在USJ、赛城（Cyberjaya）及柔佛Medini。

目前，该公司正积极为旗下950英亩地库进行发展，当中有773英亩处在巴生谷，剩余177英亩则位于柔佛，总发展价值高达170亿令吉，预计10年内完全发展。

报道：蔡幸仪

copy from http://www.nanyang.com/node/541341?tid=691

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不约而同的看来我的后路跟这文章差不多：http://sinpeow.blogspot.com/2013/07/qe-what-is-next-d.html 

但是在这文章里学多了一点：

• 投资者也可和银行作出商量，先偿还利息，不还本金，将贷款期再拉长6个月。（在论坛看到可以refinance然后前三年只是给利息而已）