国行三度出手打房 衝击银行產业领域

（吉隆坡19日讯）安联投行研究部门指出，大马国家银行日前向银行领域发出「促进房產市场可持续发展措施」通告，限制银行为提供利息优惠的发展计划融资，並要求以净售价计算贷款对估值比例（LTV），分析员预期，这些措施將衝击银行及產业领域的投资情绪。
国行于上週五发通告，推出更严谨的条例，以確保房產市场可长期持续发展。
这些措施包括，禁止金融机构发出贷款予任何提供利息资本化计划(interest capitalisation scheme，简称ICS）的房產项目或购房者；以净售价而非总售价来计算贷款对估值比例（LTV）。
这除了符合2014年財政预算案的打房政策，也是国行2013下半年来第三度出手打压家庭债务。
限制融资ICS
安联研究表示，对禁止发展商承担利息计划（DIBS）的条例並不感到意外，但以净售价为计算LTV基础的新条例感到非常意外，並对此持负面的看法。
在2014年財政预算案后，发展商原本计划提供其他形式的优惠给购房者以取代DIBS，以摆脱预算案打房的负面衝击。
然而，国行决定以净售价来计算LTV，这將抵销所有为降低前期费用的优惠。
值得留意的是，此条例不单影响已负担2项或以上房屋贷款的人士，还包括首次购买房屋者。
换言之，购房者的负担能力將受到影响，继而导致房產贷款的成长速度走缓。
至于禁止金融机构为任何有使用利息资本化计划（包括DIBS）的房產项目或购房者提供融资，安联研究表示，DIBS之下的房屋贷款只占银行领域总按揭贷款的小部份，所以预期该新条例將不会对银行领域带来显著的影响。
「大部份银行所发出的房產贷款中，涉及DIBS计划的只占总按揭贷款的1%至3%比重，而且今年核准的按揭贷款当中，少过10%是涉及DIBS计划。」
展望2014年，安联研究预测新条例以及津贴合理化计划等，將进一步减缓贷款的成长速度和造成信贷成本上升。无论如何，该研究分析员在进一步確认新条例对银行带来的影响之前，维持银行领域「增持」的评级。
至于房產领域，分析员估计，这些措施將打击房產领域明年的销售表现，而房產价格则预计大部份將会保持不变，並维持该领域「中和」的评级。
在週二整体股市上涨的趋势中，金融指数及產业指数是少数呈下滑的领域指数。金融指数跌29.21点或0.18%至16502.25点；而產业指数则下滑0.65点或0.05%，至1295.66点。
http://www.orientaldaily.com.my/index.php?option=com_k2&view=item&id=85380%3A&Itemid=198

看到的影响是：

• 要给更加多的头期钱来买新屋子了，不能Markup到100%了／还没有买房的更难买了。要准备更多头期/购房者的负担能力將受到影响，继而导致房產贷款的成长速度走缓。
• 二手房比较有市场／可以考虑二手屋了（可以立刻出租和看到租金市场）因为也是要很多头期钱。（当然要给一些律师费，新的有优惠）

其它人的看法：

lsyan1983 ：针对那些每天期待打房而还没买房子的首购族简直是晴天霹雳的消息。。新屋子头期给了。。没dibs...拿了钥匙又要装备。。。影响真大。。明年的subsales应该有看头了。。

hawkman ：我覺得對subsale 不會有太大的分別.
要貪免頭期的人, 就是沒有錢.  對新屋沒了興趣, 但是也沒有能力買subsale.  所以對subsale 的transaction, 不會有太多影响.
但是, 一些有買房子需要而又沒有cash 付頭期的人, 結果是繼續租屋.
所以租金應該會慢慢升, 再帶上整體房價慢慢升.
而整個房市和經濟, 會變得更穩健. 那些等泡沬的人, 可要再等多十年八年了.

I.haven ：很好很好，这样会减少flipper和过滤一些财力弱的投机者

一头雾水：他们想打死打工一族吗？他们以为人人都有几十千在银行啊？

maxllj：说起来.....
就好像是为房市注射化疗针一样......
要杜绝的是炒楼投机者这肿瘤.......
但死的却是.....周围的好细胞......首购族

atman8823 ：我看到的是
1。新发展会放缓 本来计划好的project如果还没开跑应该会延后 供应减少 （短期房价不再上升但趋稳）
2。跑着的project不受影响 价钱不能倒退 只能提供更多产品 例如全家私
3。买屋门槛提高 租凭市场唱好 （赚幅都入政府口袋 政府提高拥屋成本）
4.  2手市场最吃香（提高RPGT最大的肥肉就在这一块）

thesunz ：看是打击投机者，实际上是打首次购屋者

 

tnchsg：看来这个措施一出,买屋子都不可能再有免头期了...
1. 没头期,又等屋价跌的...不用想了..
2. 有头期,又等屋价跌的...可怜现在没有了dibs,免头期,免spa,discount or furniture voucher等优惠...
看来政腐是打击首购族,多于投机者...
我倒觉得二手屋有抬头的机会...毕竟新旧都要给头期,律师费,二手又比新屋便宜15-20%..

乱打到等房价跌的人..
房价没跌, 反而 等到
1. dibs/discount/rebate都没了
2. 融资难了
3. gst来了(原料涨价)

 

以下是案例：

 

15日后获批 房产禁令即刻生效
针对禁止“利息资本化”计划（ICS）的措施，凡是在今年11月15日之后取得当局批准的房产项目，禁令即刻生效。
至于在11月15日之前取得批准的项目，禁令则会在明年1月1日开始生效。所谓“获得当局批准”，是指住宅产业发展商执照、行销与广告准证，至于非住宅发展项目，则是指开发令及建筑蓝图。

国行“促进房产市场永续措施”通告要点
●已拥有两个未偿还房屋贷款的个人，第三个房贷的最高上限（LTV）为70%。
●已拥有两个未偿还房屋贷款的非个人，第三个房贷的最高上限为60%。
●在计算个人的房贷上限方面，定期房贷保险（MRTA）的融资或可以不包含在内，但其他如律师费、印花税等成本的融资，则必须包含在内。
●在计算房贷上限方面，房地产价值必须是净估值，不可纳入所有价格折扣、调整、回扣或任何来自发展商且会扭曲房地产实质价值的优惠。
●对住宅和非住宅房地产的购买，加强限制“利息资本化”计划（Interest Capitalisation Scheme）的批准，包括“发展商承担利息计划”（DIBS）。
http://www.nanyang.com/node/580000?tid=643